Asunnon hintaan vaikuttaa myös tontin omistusmuoto

Sama taloyhtiö, samanlaiset ja samankuntoiset asunnot, mutta hintapyynnöissä eroa useita kymmeniä tuhansia euroja. Miksi näin?

Yksi mahdollinen selitys voi olla tontin omistustilanne: toisessa asunnossa on halvempi kuukausittainen vastike, sillä sen omistaja on lunastanut huoneistokohtaisen tonttiosuuden. Naapurissa tonttiosuus on lunastamatta ja vastike vastaavasti korkeampi.

Tilanne on monelle outo ja uusi: myös tonttitiedot kannattaa selvittää ennen kaupantekoa. Tontti vaikuttaa asunnon hintaan, mutta kuinka paljon – tätä voi olla jo vaikeampi selvittää.

Oma, vuokratontti vai valinnainen vuokratontti?

Asunto-osakeyhtiöissä tontin omistussuhde on perinteisesti ollut samanlainen kuin omakotitaloissa: Kun kerrostalo on vuokratontilla, tontin voi omistaa esimerkiksi kaupunki, seurakunta tai jokin säätiö. Tontin vuokrasopimukset ovat yleensä pitkiä, monikymmenvuotisia.

Vuokratontteja on ollut kahdenlaisia: niitä ei ole voinut lunastaa lainkaan tai sitten siihen on annettu mahdollisuus. Mikäli lunastus on ollut mahdollista, taloyhtiössä on voitu päättää lunastaa tontti itselle. Lunastus on koskenut silloin koko taloyhtiön tonttia.

Sittemmin vuokratontteihin on tullut uusi mahdollisuus, valinnainen vuokratontti. Kymmenkunta vuotta sitten pääkaupunkiseudulla alkoi yleistyä yksityinen vuokratonttijärjestelmä, joka on levinnyt myös muualle Suomeen.

Näissä tapauksissa taloyhtiö tekee vuokrasopimuksen tontin omistavan yksityisen rahaston tai muun yhtiön kanssa. Taloyhtiön osakkeiden ostaja saa itse päättää, maksaako huoneistokohtaisesti tonttiosuudestaan tontin vuokravastiketta vai lunastaako tonttiosuuden ja pienentää vastaavasti vastikettaan.

Uusi järjestämä on tuonut asunnon ostajille ja osakkaille mukanaan lisää valinnanmahdollisuuksia. Osa asunnonostajista haluaa lunastaa tonttiosuuden asuntokaupan yhteydessä, osa ehkä vähän myöhemmin, kun taas osa päättää olla käyttämättä lunastusoikeuttaan.

Lunastusehtoja on erilaisia eri kohteista riippuen. Tonttiosuuden voi lunastaa esimerkiksi kerran vuodessa tai uudiskohteissa yleensä myös kohteen valmistumisen yhteydessä.

Jos lunastusoikeuttaan ei käytä, mahdollisuus siihen siirtyy kaupan mukana seuraaville omistajille.

Miten pitkä on vuokrasopimus?

Asunnon ostajalla on tarkistettavanaan pitkän listan verran asioita. Mikäli kyseessä on vuokratontti, on katsottava, miten pitkään vuokrasopimus on voimassa. Osaako myyjä kertoa, mitä tapahtuu vuokrasopimuksen päättyessä? Onko luvassa esimerkiksi isoja korotuksia?

Tonttien vuokrankorotusehdot vaihtelevat. Niissä voi olla säännöllisiä kiinteitä korotuksia tai korotukset voivat perustua indekseihin. Vuokratontin ehdot saattavat kiinnostaa lainaa haettaessa myös pankkia.

Asiantunteva myyjä ja isännöitsijä auttavat

Kun kyseessä on valinnainen vuokratontti, asunnon ostajan on syytä tarkistaa, miten lunastushinta määräytyy ja onko se esimerkiksi indeksisidonnainen. Millaisia ehtoja rakentaja on tehnyt tontin vuokraajan kanssa? Tärkeää on selvittää myös tontin omistaja. Onhan se luotettava?

Uutta kotia ostavan kannattaa tarkistaa myös, mistä huoneiston kokonaisvastike koostuu ja mikä siitä on tontin vuokravastikkeen osuus.

Ostajalle suureksi avuksi on ammattitaitoinen myyjä sekä isännöitsijä. Kuluttajan kannalta selkeintä olisi, jos asiat selviäisivät jo asunnon myynti-ilmoituksessa.

YIT:llä tonttiosuuden huoneistokohtaiset lunastushinnat on kerrottu asuntoilmoituksissa, ja lisätietoja voi kysyä YIT:n asuntomyyjiltä.

Tietoboxi

Lunastaa vai ei?

Mikäli tonttiosuuden voi lunastaa, kannattaako se tehdä?

Tämä riippuu täysin ostajan elämäntilanteesta. Jotkut haluavat päästä omaan kotiin kiinni pienemmällä summalla ja jättää lunastuksen myöhemmäksi – kun ensin on maksettu suuri osa asuntolainaa pois.

Toisaalta korkotilanne on nyt sellainen, että tontin lunastusmahdollisuus houkuttaa. Silloin tietää, että asunnon vastikkeessa ei maksa tonttiosuutta.

Lunastus on mahdollisuus – siihen ei ketään pakoteta. Osalle valinnanmahdollisuus tarkoittaakin, ettei halua tonttiosuutta lunastaa ja maksaa mieluummin tontinvuokravastiketta.

Mikä tontti kyseessä?

1. Oma tontti

Tontin hinta sisältyy osakekauppaan. Tilanne on tyypillinen omakotitalon kiinteistökaupassa mutta myös asunto-osakeyhtiöissä.

Asuntokaupassa joutuu maksamaan samalla kerralla myös tontin omistuksesta, mutta jatkossa ei tarvitse huolehtia tonttivuokrista.

2. Vuokratontti

Talo tai osakeyhtiö on rakennettu vuokratontille. Vuokratonttien omistajia ovat esimerkiksi kaupungit. Vuokra-ajat ovat pitkiä, esimerkiksi 50 tai 100 vuotta kestäviä. Asunnon ostajan kannattaa tarkistaa, milloin vuokrasopimus on päättymässä ja millaisin ehdoin korotukset tehdään.

Vuokratonteilla on erilaisia vuokraehtoja, ja esimerkiksi joillakin kaupungin vuokratonteilla on asunnon jälleenmyyntihinnanrajoituksia. Helsingissä osa kaupungin vuokratonteista kuuluu hitas- eli hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmään.

3. Valinnainen vuokratontti

Asunto-osakeyhtiö on rakennettu vuokratontille, jossa osakkeen omistajalla on huoneistokohtaisen tonttiosuuden lunastusoikeus.

Lunastusehdot vaihtelevat eri kohteissa. Asunnon hankkijan kannattaa selvittää muun muassa, milloin lunastuksen voi tehdä ja miten lunastushinta määräytyy.

Selvitä asunto-osakeyhtiön vuokratontista ennen ostopäätöstä:

1. Kuinka kauan vuokrasopimus on vielä voimassa?

2. Millaiset ovat vuokrasopimuksen ehdot?

3. Minkä mukaan vuokratarkistuksia tehdään?

4. Liittyykö tonttivuokrasopimukseen asunto-osakeyhtiön osakkeiden jälleenmyynnissä hintarajoituksia?

5. Mistä huoneistokohtainen vastike koostuu ja mikä siinä on tontin osuus?

6. Onko tonttiin lunastusmahdollisuutta? Millaisin ehdoin se on mahdollista lunastaa?

7. Miten lunastuksen hinta määräytyy?

8. Onko tontin omistaja luotettava taho?

Asiantuntija Harri Isoviita, liiketoimintaryhmän johtaja

Lisätietoja:

Hanna Malmivaara, viestintäjohtaja, YIT Oyj, puh. 040 561 6568, hanna.malmivaara@yit.fi

YIT on rakennusalan edelläkävijä, joka luo kestävää kaupunkiympäristöä rakentamalla asuntoja, toimitiloja, infrastruktuuria ja kokonaisia alueita. Panostamme ensiluokkaiseen asiakaskokemukseen, korkeaan laatuun ja monipuolisen osaamisemme jatkuvaan kehittämiseen. Toiminta-alueemme kattaa Suomen, Venäjän, Baltian maat, Tšekin, Slovakian ja Puolan. Visiomme on olla askeleen edellä – asiakkaistamme, yhteistyökumppaneistamme ja henkilöstöstämme välittäen. Työllistämme yli 5 300 henkilöä kahdeksassa maassa. Vuonna 2015 liikevaihtomme oli lähes 1,7 miljardia euroa. Osakkeemme noteerataan NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä. www.yit.fi